廣州2018年12月28日電 /美通社/ -- 近日，界面廣東發(fā)表了文章《“共享辦公”3年：擴(kuò)張、沉寂與新一輪廝殺》，就共享辦公發(fā)展三年后的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析探討。
與共享經(jīng)濟(jì)模式下延伸出的多種共享項(xiàng)目均陷入“崩潰”不同，發(fā)展三年多后，“共享辦公”這個(gè)行當(dāng)似乎在2018年再一次迎來(lái)了“高光時(shí)刻”。
首先是行業(yè)內(nèi)融資不斷。ATLAS寰圖于今年10月完成了數(shù)億元人民幣的 A2 輪融資，此番融資過(guò)后，ATLAS寰圖的估值升至60億元人民幣；優(yōu)客工場(chǎng)于今年11月14日宣布完成2億美元的D輪融資；今年6月，納什空間完成近5億元B+輪融資……
共享辦公企業(yè)的規(guī)模亦在不斷擴(kuò)張。今年10月，優(yōu)客工場(chǎng)發(fā)起了對(duì)方糖小鎮(zhèn)的收購(gòu)，完成了今年以來(lái)的第6起并購(gòu)。此外，借助并購(gòu)華南共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商Wedo加速搶灘粵港澳大灣區(qū)之余，優(yōu)客工場(chǎng)亦開(kāi)始加快布局美國(guó)、新加坡等海外市場(chǎng)。
納什空間于11月宣布其運(yùn)營(yíng)面積即將突破100萬(wàn)平方米。
在北上廣深、杭州及西安等城市的共享辦公領(lǐng)域奪得一席之位之后，ATLAS寰圖也于今年將其版圖拓展至香港。ATLAS寰圖對(duì)進(jìn)軍海外已準(zhǔn)備就緒。今天3月，ATLAS寰圖與越南地產(chǎn)商ALPHA KING達(dá)成戰(zhàn)略合作，將進(jìn)駐ALPHA KING旗下的4個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。
行業(yè)內(nèi)上一次像這樣的“勃勃生機(jī)”要追溯到被稱為“共享辦公”元年的2015年。“井噴”之后，隨著2016年國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮的回落，“共享辦公”領(lǐng)域也陷入了一段時(shí)期的沉寂，一些不成熟的或不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)商直接被洗牌，倒閉陰影籠罩，各大玩家也試圖“抱團(tuán)取暖”。彼時(shí)彼景，頗有今年共享單車的行業(yè)況味。然不比共享單車、充電寶、雨傘這些幾近被“團(tuán)滅”的項(xiàng)目，“共享辦公”這個(gè)行當(dāng)終究是活了下來(lái)，并且逐漸呈現(xiàn)出“大吃小”的姿態(tài)，進(jìn)入并購(gòu)整合期。
是什么讓“共享辦公”迎來(lái)“第二春”？愈做愈強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)玩家依靠的是什么？共享辦公行業(yè)下半場(chǎng)，拼的又是什么？
需求旺盛 客群多元
國(guó)內(nèi)共享辦公的興起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作報(bào)告中“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的新說(shuō)法將國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)浪潮推至高峰，大批共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商也應(yīng)運(yùn)而生。
“雙創(chuàng)”對(duì)共享辦公行業(yè)的影響仍在繼續(xù)。今年10月，國(guó)務(wù)院提出了要推動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、打造“雙創(chuàng)”升級(jí)版。業(yè)內(nèi)人士指出，受雙創(chuàng)政策的利好影響，初創(chuàng)、個(gè)體、小企業(yè)這部分客群將對(duì)共享辦公空間保持穩(wěn)定需求。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)新設(shè)市場(chǎng)主體1924.9萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)16.6%。2018年或?qū)⒃鲋?244.4萬(wàn)戶。新設(shè)市場(chǎng)主體的增加仍在刺激著共享辦公市場(chǎng)的發(fā)展，但創(chuàng)業(yè)拉動(dòng)以外的市場(chǎng)需求同樣不容忽視。
對(duì)辦公空間的旺盛需求與高額租金正倒逼著共享辦公行業(yè)的發(fā)展。世邦魏理仕發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 -- 寫(xiě)字樓篇》報(bào)告顯示，2017年全年中國(guó)寫(xiě)字樓新增需求超過(guò)600萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。2018年主要城市寫(xiě)字樓需求保持活躍。需求旺盛的同時(shí)，各大城市寫(xiě)字樓租金也是居高不下。以廣州市為例，高力國(guó)際發(fā)布的《2018年第二季度廣州物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告》顯示，截至2018年第二季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率為3.9%，同比下降7.8%，為近五年來(lái)的較低點(diǎn)。同時(shí)廣州全市平均租金水平持續(xù)上漲，同比增長(zhǎng)9.6%。
“共享辦公是一種剛需且傳遞出價(jià)值，它有效幫助用戶節(jié)省了辦公成本。”ATLAS寰圖在接受界面廣東采訪時(shí)指出。國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)沙利文的報(bào)告亦顯示，在一線城市中，相比起傳統(tǒng)辦公，使用聯(lián)合辦公，平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬(wàn)元以上，人均開(kāi)支節(jié)省近30%。
事實(shí)上，越來(lái)越多的大中型企業(yè)也開(kāi)始對(duì)入駐共享辦公空間表現(xiàn)得興趣盎然。《萊坊：2018年全球辦公空間之洞察》報(bào)告顯示，超過(guò)三分之二（69%）的全球企業(yè)計(jì)劃提高聯(lián)合辦公空間的利用率，80%的企業(yè)希望在未來(lái)三年內(nèi)增加協(xié)作空間的使用數(shù)量。
報(bào)告指出，新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，對(duì)辦公空間靈活性要求的提高、希望在員工之間形成社區(qū)意識(shí)的意圖以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)速度的加快等因素使得企業(yè)更青睞一種利于協(xié)作且可根據(jù)市場(chǎng)情況自由擴(kuò)大或縮小規(guī)模的辦公環(huán)境，大部分企業(yè)由此也選擇放棄傳統(tǒng)辦公空間，轉(zhuǎn)而傾向聯(lián)合辦公空間或服務(wù)型辦公空間。另外，進(jìn)駐共享辦公空間也愈來(lái)愈成為大型企業(yè)招攬以及留住人才的砝碼。
行業(yè)巨頭WeWork此前宣稱，世界 500 強(qiáng)中已經(jīng)有約 10% 的公司是他們的租戶。好奇心日?qǐng)?bào)此前報(bào)道，截至2017年，1000名雇員以上的大公司占據(jù)了WeWork20%的會(huì)員數(shù)，WeWork30%的收入也來(lái)源于他們。國(guó)內(nèi)選手表現(xiàn)方面，2017年以來(lái)，諸如中糧、滴滴、今日頭條等大企業(yè)團(tuán)隊(duì)先后進(jìn)駐夢(mèng)想加。寶潔、亞馬遜、雅詩(shī)蘭黛等知名跨國(guó)企業(yè)也分別進(jìn)駐了ATLAS寰圖位于廣州和香港的服務(wù)式辦公空間。
愈發(fā)多元化的客群推動(dòng)著國(guó)內(nèi)共享辦公行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。《2018年中國(guó)聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》顯示，中國(guó)正在成長(zhǎng)為世界上較大的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，截至2018年9月底，中國(guó)聯(lián)合辦公布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬(wàn)個(gè)。預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4092.18億元，工位規(guī)模達(dá)到1315萬(wàn)個(gè)，面積規(guī)模為1.17億平方米。
優(yōu)質(zhì)玩家模式分化謀突圍
共享辦公廣闊的市場(chǎng)前景正吸引著更多選手入局，除了共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商，越來(lái)越多擁有優(yōu)質(zhì)存量房資源的傳統(tǒng)地產(chǎn)公司、酒店，甚至一些跨界企業(yè)也開(kāi)始直接進(jìn)入市場(chǎng)。加之今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)整合事件不斷，頭部效應(yīng)逐漸明顯。新一輪洗牌后，優(yōu)質(zhì)玩家呈現(xiàn)出何種面貌，動(dòng)作幾何，愈發(fā)引起市場(chǎng)關(guān)注。
2016年從廣州珠江新城雅居樂(lè)中心起步的ATLAS寰圖，則在開(kāi)始之初就避開(kāi)了大多數(shù)玩家走過(guò)的路，主張不是孵化器、不是眾創(chuàng)空間，不單獨(dú)服務(wù)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，也不是簡(jiǎn)單的物業(yè)式聯(lián)合辦公空間，而是將自身定位為“CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓全生態(tài)運(yùn)營(yíng)商”。區(qū)域位置表現(xiàn)方面，要在一線及其他有潛力城市中的CBD“攻城略地”，直接避開(kāi)當(dāng)時(shí)多數(shù)共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商在選址改造上會(huì)選擇的的廢舊廠房、遠(yuǎn)離市區(qū)的高新科技園區(qū)等，走的是高端路線；服務(wù)模式上則主張“辦公+生活”的全生態(tài)閉環(huán)，源于辦公，又不止于辦公。
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺將其視作辦公消費(fèi)的一次升級(jí)，“因?yàn)閭鹘y(tǒng)寫(xiě)字樓的種種限制，工作和生活很難兼顧。但對(duì)于 CBD 工作者來(lái)說(shuō)，早上九點(diǎn)一杯品質(zhì)好的咖啡很重要，中午吃飯要講求效率和健康，運(yùn)動(dòng)健身總在計(jì)劃里頭卻無(wú)暇顧及。我們將生活所需的必要元素融入辦公，打破樓層與空間的阻隔，提供讓工作者身心愉悅，幫助其事業(yè)發(fā)展的辦公體驗(yàn)。”
由此，ATLAS寰圖的業(yè)態(tài)構(gòu)成包括了ATLAS Workplace 寰圖辦公空間、ATLAS Living Space 寰圖生活空間和 ATLAS Community 寰圖社區(qū)三大板塊。在辦公空間產(chǎn)品形態(tài)上，ATLAS寰圖提供多樣靈活的一站式辦公解決方案，涵蓋聯(lián)合辦公空間，服務(wù)式辦公室及總部定制辦公室，由此滿足從1人的自由職業(yè)者到百人規(guī)模化公司團(tuán)隊(duì)的個(gè)性化辦公需求。辦公服務(wù)方面則聯(lián)合其他第三方專業(yè)團(tuán)隊(duì)，為用戶提供包括商業(yè)咨詢、法律、財(cái)務(wù)培訓(xùn)以及市場(chǎng)推廣等企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)。軟硬結(jié)合，有效幫助進(jìn)駐企業(yè)縮減成本，提高運(yùn)營(yíng)效率。生活空間部分則配置了超過(guò)10個(gè)涵蓋餐飲、運(yùn)動(dòng)和藝術(shù)領(lǐng)域的自營(yíng)品牌，包括咖啡廳、健身房、瑜伽功房等，旨在讓用戶獲得辦公與生活的平衡。同時(shí)，辦公產(chǎn)品與生活服務(wù)均采用直營(yíng)模式保證了ATLAS寰圖對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)得以實(shí)現(xiàn)有效的把控。
事實(shí)也證明了ATLAS寰圖定位的精準(zhǔn)性和戰(zhàn)略的前瞻性。從ATLAS寰圖自身發(fā)展來(lái)看，從辦公本身到運(yùn)動(dòng)、餐飲、藝術(shù)、社群等生活領(lǐng)域的全覆蓋，多樣的增值產(chǎn)品與服務(wù)，加之ATLAS寰圖在選址方面的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得寰圖開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相較于其它共享辦公項(xiàng)目更具有溢價(jià)的空間。ATLAS寰圖官方披露，其位于廣州雅居樂(lè)中心的首家綜合辦公空間開(kāi)業(yè)半年之后即已實(shí)現(xiàn)盈利。
另外，目前行業(yè)整體呈現(xiàn)出往中高端布局的趨勢(shì)。越來(lái)越多的共享辦公企業(yè)選址開(kāi)始偏向于城市核心區(qū)，高端寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、綜合體等成為新一輪選址熱門(mén)。今年4月，WeWork正式進(jìn)駐上海最貴寫(xiě)字樓陸家嘴國(guó)際金融中心第15層；8月，SOHO3Q華南首店落址南山區(qū)蛇口招商局港口大廈4-7層；11月，納什空間簽下北京世紀(jì)財(cái)富中心面積8000余平米的辦公空間。《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 -- 寫(xiě)字樓篇》也指出，共享辦公將進(jìn)一步介入中國(guó)主要城市傳統(tǒng)甲乙級(jí)寫(xiě)字樓領(lǐng)域，甚至成為主力租戶乃至辦公業(yè)主運(yùn)營(yíng)整棟樓宇。
業(yè)內(nèi)人士指出，奔向甲級(jí)寫(xiě)字樓暗示了時(shí)下多數(shù)共享辦公企業(yè)進(jìn)軍高端市場(chǎng)的野心。與此同時(shí)，更為直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)始對(duì)標(biāo)。今年10月，桉樹(shù)空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹(shù)IBC，旨在為精英群體打造集辦公、生活、社交于一體的辦公場(chǎng)景以及為各個(gè)類型的企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案。
新一輪廝殺，規(guī)模和盈利是命門(mén)
今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)接連出現(xiàn)的并購(gòu)以及各大玩家持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張都指向了這樣一個(gè)事實(shí)，“小而美”并不適用于共享辦公這個(gè)行業(yè)，規(guī)模才是目標(biāo)。
陳思烺此前接受媒體采訪指出，共享辦公企業(yè)的大規(guī)模和大體量直接會(huì)帶來(lái)成本優(yōu)勢(shì)。首先在于租金方面，他表示，單體面積上的優(yōu)勢(shì)，使得ATLAS寰圖就租金問(wèn)題獲得更有利的議價(jià)能力。同時(shí)，長(zhǎng)期的租賃時(shí)間也保證了在租金方面享有更大的商量余地。其次，規(guī)模優(yōu)勢(shì)能夠有效控制共享辦公企業(yè)的項(xiàng)目復(fù)制成本。項(xiàng)目數(shù)量和面積優(yōu)勢(shì)保證的足夠大的采購(gòu)量使得ATLAS寰圖在建材采購(gòu)、家具配置上更容易獲得低價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士亦指出，共享辦公企業(yè)中提供企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的承諾同樣需要共享辦公企業(yè)自身規(guī)模的支撐，體量足夠龐大的企業(yè)在引進(jìn)第三方服務(wù)供應(yīng)商時(shí)，如法務(wù)、稅務(wù)等，會(huì)更具備資源優(yōu)勢(shì)。
目前ATLAS寰圖已在北上廣深、杭州、西安、香港及越南胡志明市共計(jì)擁有24個(gè)綜合辦公空間，管理總面積達(dá)21萬(wàn)平方米。陳思烺在今年10月份ATLAS寰圖·香港海港城項(xiàng)目的開(kāi)幕式上也表示，在國(guó)內(nèi)城市布局方面，寰圖未來(lái)的核心仍將放在“北上廣深”。同時(shí)，ATLAS寰圖業(yè)已抓緊在“一帶一路”沿線國(guó)家開(kāi)展布局。預(yù)計(jì)明年內(nèi)ATLAS寰圖的運(yùn)營(yíng)管理面積會(huì)達(dá)50萬(wàn)平方米。
與行業(yè)興起之初資本的大范圍狂熱不同，2018年以來(lái)，共享辦公領(lǐng)域內(nèi)的資金愈發(fā)集中于頭部玩家。與此同時(shí)，大部分共享辦公企業(yè)仍舊面臨著盈利問(wèn)題。
共享辦公最基礎(chǔ)的盈利邏輯在于賺取租金差。理論上，只要改造后的共享辦公空間實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，共享辦公企業(yè)就能賺取差價(jià)。但事實(shí)顯然并非如此簡(jiǎn)單。如何獲得低價(jià)房源已是一道壁壘。另?yè)?jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，共享辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)才能保持盈虧平衡，而實(shí)際上大部分共享辦公空間的實(shí)際出租率達(dá)不到80%。
出租率超過(guò)行業(yè)平均水平的頭部玩家也掣肘于盈利模式的過(guò)于單一。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，出租率達(dá)到95%，目前市場(chǎng)估值達(dá)到百億的優(yōu)客工場(chǎng)，收入構(gòu)成上，租金占比至少90%。業(yè)內(nèi)人士指出，過(guò)于單一的盈利模式往往意味著風(fēng)險(xiǎn)的伴隨，過(guò)度依賴租金差實(shí)現(xiàn)盈利的“二房東”模式尤甚，一方面容易受制于房源供應(yīng)商，受市場(chǎng)波動(dòng)影響；另一方面想要依靠租金差來(lái)獲得高額利潤(rùn)要依賴規(guī)模增長(zhǎng)，這意味著單體項(xiàng)目的資源浪費(fèi)和新一輪成本控制問(wèn)題。
因此，如何實(shí)現(xiàn)多元化盈利仍是共享辦公行業(yè)新一輪廝殺中的命門(mén)所在。優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶此前公開(kāi)表示，優(yōu)客工場(chǎng)未來(lái)的增收將會(huì)依靠股權(quán)投資、流量變現(xiàn)、品牌加盟與管理輸出來(lái)實(shí)現(xiàn)。
ATLAS寰圖方面介紹，ATLAS寰圖目前針對(duì)不同會(huì)員的需求設(shè)計(jì)了不同的辦公會(huì)籍，包括精裝修辦公室會(huì)籍、精裝修辦公室會(huì)員權(quán)益包、聯(lián)合辦公會(huì)員會(huì)籍等，可囊括專業(yè)行政辦公服務(wù)及品牌旗下的生活配套福利。依靠會(huì)籍費(fèi)用、一站式企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)以及線下生活空間配套的運(yùn)營(yíng)，ATLAS寰圖已構(gòu)建出基于租金盈利之上的體系化盈利模式。
探索多元化增值服務(wù)的同時(shí)，ATLAS寰圖的“高顏值”空間也成為電視劇、電影、廣告等拍攝的場(chǎng)所。因此“場(chǎng)地租金”是ATLAS寰圖目前的多元化收入來(lái)源之一。這也直接將ATLAS寰圖辦公空間的使用時(shí)間延長(zhǎng)至“下班之后”。對(duì)于這個(gè)變化，陳思烺表示，“我們?cè)谧鲞@個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候也沒(méi)有想到這里還能變成一個(gè)拍攝基地，在下班以后以及周末的時(shí)間空間使用率還這么高。這正說(shuō)明了這個(gè)空間有值得被分享的價(jià)值。”
作為共享經(jīng)濟(jì)延伸出的項(xiàng)目之一，截至目前來(lái)看，共享辦公也歷盡與多數(shù)共享項(xiàng)目相似的前半生，即資本的狂熱帶來(lái)行業(yè)的短暫繁華。喧鬧過(guò)后，巨大市場(chǎng)需求推動(dòng)下，繼續(xù)跑馬圈地的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)理性增長(zhǎng)成為在市場(chǎng)洗牌中存留下來(lái)的企業(yè)的新命題。業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)模化仍將是共享辦公企業(yè)用以控制運(yùn)營(yíng)成本的利器。智能化辦公設(shè)備為共享辦公企業(yè)減少人力成本投入，控制運(yùn)管成本，亦有利于優(yōu)化用戶體驗(yàn)。品牌影響力的擴(kuò)大以及產(chǎn)品架構(gòu)的不斷完善將有助于共享辦公空間形成更為龐大的用戶規(guī)模，客群內(nèi)部的增值服務(wù)進(jìn)一步細(xì)分，共享辦公空間收入結(jié)構(gòu)向服務(wù)傾斜。
文章來(lái)源：界面新聞廣東頻道
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