北京2025年12月31日 /美通社/ -- 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布《2026大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告。2026年作為"十五五"規(guī)劃開(kāi)局之年，大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將受宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、市場(chǎng)供給及消費(fèi)迭代等多重因素交織影響。報(bào)告顯示，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、新質(zhì)生產(chǎn)力培育等核心趨勢(shì)，將催生寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、工業(yè)物流、大宗交易等多個(gè)領(lǐng)域的新需求與新機(jī)遇。

宏觀趨勢(shì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，高質(zhì)量發(fā)展成核心主線

宏觀層面，擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)將成為2026年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心抓手，發(fā)展重點(diǎn)從供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求端。通過(guò)"投資于人"提升居民在教育、社保、住房等領(lǐng)域的安全感，將有效釋放消費(fèi)潛力。與此同時(shí)，新質(zhì)生產(chǎn)力及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，新能源汽車(chē)、生物制藥等領(lǐng)域的成功路徑將進(jìn)一步復(fù)制，2026年聚焦技術(shù)轉(zhuǎn)化形成的增量市場(chǎng)，有望帶動(dòng)企業(yè)擴(kuò)張與新生，間接帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等相關(guān)物業(yè)需求。

房地產(chǎn)行業(yè)自身也迎來(lái)根本性角色轉(zhuǎn)變，從"有房住"向"住得好"的升級(jí)趨勢(shì)愈發(fā)凸顯。報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年整體市場(chǎng)價(jià)格有望企穩(wěn)，成為推動(dòng)溫和通貨再膨脹的前奏，市場(chǎng)增量將集中于保障性住房建設(shè)、租賃市場(chǎng)培育及城市更新工程三大方向。

細(xì)分市場(chǎng)亮點(diǎn)紛呈，核心競(jìng)爭(zhēng)力加速重構(gòu)

寫(xiě)字樓市場(chǎng)：科技驅(qū)動(dòng)需求，自用買(mǎi)家筑牢韌性

高水平科技自立自強(qiáng)戰(zhàn)略正催生寫(xiě)字樓市場(chǎng)新需求。TMT行業(yè)擴(kuò)張將推動(dòng)核心創(chuàng)新中心對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)辦公空間的需求，金融行業(yè)加速向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)靠攏，新能源與高端制造業(yè)對(duì)總部及研發(fā)設(shè)施的需求也將持續(xù)釋放，且均偏好符合ESG標(biāo)準(zhǔn)、人才集聚效應(yīng)顯著的樓宇。

自用型買(mǎi)家仍是寫(xiě)字樓資本市場(chǎng)的重要支撐。高科技、金融等領(lǐng)域的高成長(zhǎng)性國(guó)內(nèi)企業(yè)積極購(gòu)置自用空間，既有效把控資本支出，也樹(shù)立起穩(wěn)定的總部形象。在核心城市市場(chǎng)，自用型買(mǎi)家投資交易額占比持續(xù)提升，凸顯其在租賃與資本市場(chǎng)的雙重作用。此外，配套設(shè)施已成為業(yè)主的核心差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，健康設(shè)施、協(xié)作空間、智能樓宇技術(shù)等高端配置，將成為提升租金預(yù)期、拉升出租率的關(guān)鍵。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體，2026年大中華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正迎來(lái)需求結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整。科技產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與自用需求崛起形成雙重支撐，疊加樓宇品質(zhì)與配套升級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，市場(chǎng)韌性與發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)凸顯。

零售物業(yè)：國(guó)潮崛起與體驗(yàn)消費(fèi)重塑市場(chǎng)格局

國(guó)產(chǎn)品牌正迎來(lái)從"規(guī)模擴(kuò)張"向"價(jià)值創(chuàng)造"的轉(zhuǎn)型周期，中國(guó)已逐漸成為全球零售創(chuàng)新源頭。新世代消費(fèi)重心向情緒價(jià)值轉(zhuǎn)移，小眾品牌、國(guó)潮設(shè)計(jì)與定制化服務(wù)快速崛起，消費(fèi)場(chǎng)景也呈現(xiàn)碎片化、圈層化特征，購(gòu)物場(chǎng)景深度融入娛樂(lè)、社交與自我提升等多元情境。

智能技術(shù)正持續(xù)重塑零售消費(fèi)邊界。零售企業(yè)加速?gòu)膯我磺肋\(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向全域融合運(yùn)營(yíng)策略，智能導(dǎo)購(gòu)、虛擬體驗(yàn)、供應(yīng)鏈優(yōu)化、動(dòng)態(tài)定價(jià)等技術(shù)應(yīng)用與零售業(yè)深度融合，推動(dòng)行業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯重構(gòu)。

戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示，在消費(fèi)升級(jí)與業(yè)態(tài)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下，2026年零售物業(yè)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻的格局重塑。國(guó)產(chǎn)品牌實(shí)力提升與新世代消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變形成共振，體驗(yàn)感與智能化成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心賽道。

工業(yè)物流市場(chǎng)：協(xié)同整合與智能升級(jí)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

供應(yīng)鏈協(xié)同整合成為強(qiáng)化市場(chǎng)韌性的關(guān)鍵。物流與制造設(shè)施的整合與國(guó)家提升工業(yè)效率的方向高度契合，通過(guò)在制造中心周邊配置倉(cāng)儲(chǔ)及增值加工環(huán)節(jié)，可有效降低運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)成本，推動(dòng)形成智能化、自動(dòng)化產(chǎn)業(yè)集群。

智能自動(dòng)化系統(tǒng)加速落地，持續(xù)提升物流效率。在勞動(dòng)力成本攀升與電商交付時(shí)效要求激增的雙重壓力下，業(yè)主將加大機(jī)器人技術(shù)、自主移動(dòng)機(jī)器人（AMRs）等智能系統(tǒng)的部署力度，最大化提升設(shè)施吞吐能力與運(yùn)營(yíng)效率。同時(shí)，"中國(guó)+1"戰(zhàn)略推動(dòng)部分低價(jià)值生產(chǎn)環(huán)節(jié)外移，釋放出一批位置優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)質(zhì)工業(yè)資產(chǎn)，本土制造龍頭與跨國(guó)企業(yè)的吸納需求，為投資者提供了收購(gòu)面向未來(lái)優(yōu)質(zhì)設(shè)施的機(jī)遇，進(jìn)一步鞏固了大中華區(qū)全球高技術(shù)制造核心樞紐的地位。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示，依托產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)與物流效率提升的雙重需求，2026年工業(yè)物流市場(chǎng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵增長(zhǎng)極。設(shè)施協(xié)同整合、技術(shù)智能升級(jí)與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，共同構(gòu)筑起市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

大宗交易市場(chǎng)：內(nèi)資主導(dǎo)格局，REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容

2025年前三季度，大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總交易額達(dá)2686億元人民幣，同比保持穩(wěn)定，二三線城市投資活躍度顯著改善。展望2026年，受益于利率下降、自用需求增加及C-REITs擴(kuò)容，中國(guó)大陸和香港的投資交易活動(dòng)有望進(jìn)一步改善。

市場(chǎng)格局呈現(xiàn)境內(nèi)買(mǎi)家主導(dǎo)的鮮明特征。2025年前三季度，中國(guó)大陸市場(chǎng)境外投資占比降至歷史低位，保險(xiǎn)公司、銀行和自用買(mǎi)家成為核心力量，外資因海外市場(chǎng)利率寬松政策影響投資表現(xiàn)低迷，該趨勢(shì)短期內(nèi)預(yù)計(jì)將持續(xù)。值得關(guān)注的是，中國(guó)REIT市場(chǎng)將持續(xù)增長(zhǎng)并深度融入國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，隨著C-REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍擬擴(kuò)大至寫(xiě)字樓和酒店領(lǐng)域，將為行業(yè)去杠桿、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展提供關(guān)鍵支撐，也為公眾提供了優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資渠道。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管李志榮表示，在政策導(dǎo)向與資本偏好的共同作用下，2026年大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)將延續(xù)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。內(nèi)資主導(dǎo)的市場(chǎng)格局進(jìn)一步鞏固，REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容亦為行業(yè)注入新流動(dòng)性與發(fā)展活力。

資產(chǎn)管理與綠色轉(zhuǎn)型成關(guān)鍵，多重機(jī)遇值得關(guān)注

在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇、空置率攀升、租金承壓的背景下，資產(chǎn)管理已從單純的維護(hù)工作升級(jí)為項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)的核心手段。通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)效率、推進(jìn)ESG改造、優(yōu)化租戶組合等舉措，可顯著提升凈營(yíng)業(yè)收入（NOI）、吸引機(jī)構(gòu)資本，保障資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定。

綠色轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)"必答題"。隨著投資者和租戶對(duì)ESG表現(xiàn)的關(guān)注度提升，綠色認(rèn)證建筑的資產(chǎn)價(jià)值和吸引力顯著增強(qiáng)。將可持續(xù)發(fā)展理念貫穿項(xiàng)目全生命周期，從節(jié)能設(shè)計(jì)到既有資產(chǎn)改造，成為降低風(fēng)險(xiǎn)、保持資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值韌性的關(guān)鍵。

報(bào)告同時(shí)指出，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有多重機(jī)遇值得關(guān)注：公募REITs擴(kuò)容將提振寫(xiě)字樓及酒店物業(yè)成交活力，推動(dòng)行業(yè)精細(xì)化發(fā)展；國(guó)有資產(chǎn)證券化將進(jìn)一步拓寬地方政府融資渠道；新能源、新材料、航空航天及低空經(jīng)濟(jì)等新興支柱產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)政策與資本雙重紅利，為租賃行業(yè)帶來(lái)新需求；資產(chǎn)管理在行業(yè)調(diào)整周期中成為提升資產(chǎn)價(jià)值的核心抓手。

戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，總體來(lái)看，2026年作為"十五五"規(guī)劃開(kāi)局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于調(diào)整階段，建立統(tǒng)一大市場(chǎng)及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的大幕徐徐展開(kāi)。在此背景下，大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在高質(zhì)量發(fā)展主線引領(lǐng)下，通過(guò)細(xì)分賽道的差異化競(jìng)爭(zhēng)與核心能力重構(gòu)，迎來(lái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與價(jià)值提升的新發(fā)展階段。