——戴德梁行發布《大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》年度報告

深圳2026年4月2日 /美通社/ -- 全球領先的房地產服務公司戴德梁行重磅發布《大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》年度報告，針對2025年大中華區21個主要城市甲級寫字樓市場的整體表現展開研究，聚焦市場供需關系深入分析。

新增供應持續投放，需求端緩慢修復

截至2025年末，大中華區主要城市甲級寫字樓存量達到約9,920.9萬平方米。2025年新增供應量為455.1萬平方米，相比2024年上漲8.4%。宏觀經濟壓力拖累辦公樓需求增長，甲級寫字樓凈吸納量維持低位趨穩狀態。2025年大中華區主要城市甲級寫字樓凈吸納量錄得約233.1萬平方米，較上年微增0.7%，但較2021年峰值大幅回落57%。

供應端聚焦"產業協同+運營提質"，資產管理模式備受關注

作為助力產業發展、彰顯城市形象的重要載體，甲級寫字樓正處于從規模擴張向品質提升、從單一載體向生態服務升級的結構性轉型期。在持續承壓的市場環境下，行業分化態勢或將進一步加劇。業主需聚焦"產業協同+ 運營提質"，結合各地產業規劃與重點產業發展方向，打造適配的辦公載體，匹配當地產業發展和企業辦公需求。另一方面競爭環境下市場更加聚焦運營優化，以精細化運營提升項目對優質租戶及資本市場的吸引力，并進一步關注"全生命周期資產管理"模式——通過貫穿項目全周期的資產價值增長規劃與落地實施，有效提升資產運營效率、控制成本與風險、增強市場適應性，最終滿足資本市場退出要求，以最優路徑實現資產價值兌現，形成完整資產管理閉環。

甲級寫字樓供應峰值臨近，租金料將持續回調，助力企業降本增效

近年來，受城市發展規劃與產業升級驅動，大中華區多個城市加快新興商務區建設，帶動甲級寫字樓規模持續擴容，亦使得短期內大中華區整體供應維持高位。我們預判，大中華區甲級寫字樓新增供應規模將于2026年觸及峰值，大規模新增供應將進一步加劇市場整體的去化壓力。

預計，2026年甲級寫字樓市場仍將延續租戶市場格局。在大部分城市，"降本增效"仍將是企業職場選址最重要的考量因素，在增量需求緩慢恢復的背景下，助力控制成本并提升效率是業主或物業運營方撬動企業對辦公物業需求的重要前提，也預示在租戶掌握主導權的市場中，"以價換量"仍將是主流趨勢。

科技產業高質量發展料將成為內地城市需求增長核心引擎

科技產業的發展，持續催生對辦公載體的需求。"十五五"規劃建議明確將建設現代化產業體系列為首要任務，為高科技產業發展提供了戰略支撐。隨著人工智能、半導體、先進材料、生物制造等產業的規模化擴容與能級提升，企業在總部布局、研發中心設立及團隊擴張等方面的辦公需求或將持續釋放，成為寫字樓市場增量需求的重要來源之一。

出口韌性支撐下，出海相關企業有望持續貢獻增量需求

2025年，在美國對華關稅政策反復的背景下，內地貨物貿易順差仍較2024年上升19.8%，并首次突破1萬億美元，證明了中國內地在出口方面仍保持相當強的韌性。這一趨勢在辦公租賃市場亦有體現，2025年在內地主要城市錄得多宗出海相關企業大面積租賃成交，領域橫跨傳統外貿、跨境電商、物流及供應鏈、高科技產品出海。未來，隨著出海企業不斷拓展新興市場、出口產品附加值不斷提升，出海相關企業仍有望為寫字樓市場帶來增量辦公需求。

甲級寫字樓租戶行業構成趨于多元化

TMT、金融、專業服務業仍是2025年甲級寫字樓的主要承租行業。2025年大中華區一線城市租賃面積中，三大行業合計占比超六成，但占比已較2023年回落1.4個百分點，較2024年回落1.3個百分點。這一變化表明，當前甲級寫字樓租戶的行業結構正逐步趨于多元化。租金下行降低了企業入駐甲級寫字樓的門檻，更多企業將職場選項擴展至甲級寫字樓，也帶動小眾細分領域企業、經營性業態進駐甲級寫字樓，推動寫字樓租戶更加多元、豐富。

辦公物業仍是內地大宗交易核心投資標的

2025年，中國內地房地產大宗交易市場累計成交292宗，總交易額達1,448億元。從成交結構來看，辦公及研發辦公物業以27%的成交金額占比依舊位居首位，不過該占比較2024年出現明顯回落，反映出辦公類資產對投資者的吸引力階段性減弱。展望未來，隨著寫字樓資產價格逐步回歸合理區間，投資成本將持續優化，有望為企業及專業投資機構創造更佳的布局機遇，從而帶動寫字樓自用購置、投資等交易活躍度回升。

公募REITs擴容至商業不動產，有望提升辦公類資產吸引力

2025年底，公募REITs領域的利好政策相繼落地，商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等商業不動產被納入公募REITs底層資產范圍。此舉不僅為優質項目提供了更加多元、靈活的退出路徑，也有望提升辦公類資產在資本市場中的關注度與吸引力。而公募REITs對底層資產現金流穩定性、運營透明度和資產質量的嚴格要求，也有助于推動商業不動產行業改變傳統物業運營邏輯，摒棄粗放式發展模式，轉向以長期主義為核心的精細化運營。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示："寫字樓作為承載產業生態構建、城市文化傳承與企業成長發展的復合型價值平臺，邁入'存量提質、需求分層、運營革新、資本聚焦'的結構性轉型期。未來市場分化將進一步加劇，而綠色智慧化改造與服務生態融合，將成為行業突破當前困境、實現高質量發展的關鍵路徑，推動商業地產市場向更精細化、高品質發展階段邁進。"

戴德梁行研究院副院長張曉端分析："后續供應端放量將為市場復蘇帶來壓力，同時在外部環境不確定性猶存、國內新舊動能轉換期結構性壓力等因素影響下，預計大部分企業辦公租賃決策仍將保持審慎，需求端整體修復節奏仍將較為和緩。另一方面，新質生產力發展提速及政策利好持續落地，有望帶動相關行業的企業租賃需求逐步恢復增長，為需求端帶來結構性機會。"

點擊此處下載報告